宅地建物取引士試験
2019年10月20日
年間に1回しか行われない国家試験というものはおそらく数多くあるとは
思いますが、その中ででも「宅地建物取引士」俗にいう「宅建」の試験は
かなりポピュラーな国家試験であり、人気がある国家試験です。
受験応募数を見ても、令和１年の受験希望者数は276,019人という
かなりの規模の国家試験であることは間違いないでしょう。
都道府県別の志願者を見ると
1位 東京 58,580人
2位 神奈川 25,525人
3位 大阪 24,090人
という具合です。
この宅建、受験料7,000円。安いのか？高いのか？
は解りませんが、この受験希望数から考えても
かなりのお金が動く国家試験です。
そんな宅建試験、勿論、不動産業界で働く人には
必須アイテムであることは言うまでもありませんが
不動産業界とは無縁な方にも「いつか役に立つかもしれない？」
ということで人気があるようです。主婦の方、学生さん等々。
この宅建試験に私は試験官として携わらせていただいて
ますが、近年の受験生に大きな変化をよく感じます。
１2時30分
宅建の試験は午後1時～午後3時までの2時間。
50問が出題され、4択方式。（5問免除者を除く）
大抵の方が正午12時前後くらいまでに
会場に到着して、最後の最後まで参考書や
問題集を見てる人もいれば、瞑想をしている
人もいれば、入念にトイレに行く人もいたりで
様々です。
試験官である我々(通常2名)は大体12時30分くらいに
担当教室に入り、12時40分くらいから試験について
の説明・注意事項を読み上げます。
（教室に入った瞬間に受験生の緊張を肌で感じます。）
試験会場で一番大事なことは、スマートフォンやタブレットといった
電子系の物を電源を切り、所定の紙袋に入れ、しっかりと
糊付けされた封を閉じることだと思います。特に糊付封を
閉じ忘れると「失格」の恐れがありますので注意が必要です。
12時45分くらいから解答用紙や問題を配り
12時50分～開始の午後1時までの約10分間くらい
受験生にとっては何もやるこもなく、
ただただ、試験開始を待つことになりますが
受験生とっては非常に嫌な時間帯だと思います。
緊張感もマックスの中、試験教室は異常なほど
静まり返っているわけですから、、、、
そうした緊張の中1時開始のチャイムと同時に試験が始まる
わけですが、、、、
各資格専門学校等の予想合格点を見ると36点前後でしたが
35点が今回の合格点のようです。近年、受験者数に対して
上位15.5％前後の人達が合格圏内に入っているようです。
10人中1人～2人合格できる出来る試験ということになります。
過去の宅建試験の合格点を考えれば35点前後の合格点の
問題は一般的には「易しい」部類の問題と言えることが
できますが、、、、本当にそんなに易しかったのか？
ここ10年間くらいの問題を見ると、2014年、2015年（平成26，27年）
の問題は著しく難しかったと思います。合格点も32点、31点とやはり
低い点数です。(内心は宅建の問題でこんな難しい問題が必用なのか？
とも思いましたが）
しかし、問題が難しかろうが、易しかろうが、上位15％の合格率
は変わりません。必ず上位15パーの人は合格できます。
ここ6年間くらいで宅建の問題はやはり変化があったように
強く思います。問題の変化と共に受験生自体にも変化が生じ
簡単に言えば「合格受験者のレベルが上がっている」
ように思います。
昔は「過去問10年分を10回やれば受かる」なんて言われて
時期もありましたが、現在の試験では「基礎を固める時間」
が前よりも必要だと思います。（何個正解か？何個間違っているか？
こういった出題も増えましたので基礎力と時間を要します）
勉強をあまりしなかった方の不合格は仕方ないことですが
かなりの勉強量をこなし、また各資格専門学校の
小テスト、直前答練、直前全国模擬等の試験が極めて
優秀な方が不合格のことが意外にも結構あります。
私の知り合いの女性も2015年（合格点31点）に受験して
誰からも「絶対に落ちないよ」と言われるくらい
頑張っていましたし、専門学校のテスト等、結果もその頑張り
を示すものでした。
しかし、蓋をあけたら不合格でした。
本人曰く「今までやってきた勉強・試験と別物に感じ
てしまい、焦るばかりでした」と言っていたのを覚えています。
また今回のような問題だと「今後どうゆう勉強をしたらよいか解らない？」
とも話をしていました。
結果的には翌年も落ち、3回目の試験で合格をしましたが、、、
よく何回か試験を受ければ「試験慣れ」して緊張しなくなる。
という人もいますが「本当でしょうか？」僕はそんなことは
全くないとは思っていますが、、、
基礎力
合格に向けて必要なのは「基礎の徹底強化」これ以外には
ないように思います。はなから誰でも緊張して80％の力
が出れば良い方？と言われののが、年1回の国家試験です。
ですから、基礎を強化して「取れる問題を確実に取る」
月並みですがこれ以外ないと思います。
また毎年「必ず出る問題」というものが宅建の試験にはあります。
民法なら「借地借家法」とか、、、この必ず出る分野の強化は
勿論必要だと思います。
近年、単純な4択ではなく、「何個誤りがあるか？」「何個正解か？」
といったような4問全てを理解していないと正解できない問題も増えています。
このことにより時間が非常にロスしてしまうので、全く解らない問題への対処も必用な気もします。
令和1年の試験で、思うような結果が出なかった人。相当がんばって、専門学校の
試験などが良くても合格できなかった人はまだ気持ちの整理がつかないかもしれません。
頑張った人ほど2年目の勉強のやり方は難しいと思います。
過去問を見ても既に正解を知っています。
専門学校等の教材を見ても、イマイチ新鮮味がないでしょう。
しかし、もう一度よく教科書を隅から隅まで読み込むことが
大事だと思います。意外と抜けているかもしれません。
私も実は学校の点数は非常によくて一度落ちたことがあります。
その時に「何度も何度も教科書を深く読み込む」ことを行い、さらに理解が増した
経験があります。(意外と抜けていたんだな？とも思いました）
勉強のやり方は様々でしょうが、今年の試験に向けて
そろそろ始動してみてはいかがでしょうか？
頑張ってください。
住宅ローンが払えないと悩んだ時に最も大事なこと
住宅ローンの返済が苦しい
毎月、毎月の住宅ローンの返済が「非常に苦しい」または「すでに払えず、滞納がはじまってる」こういった方は現在「１０軒に１軒の割合で存在する」とも言われています。
潜在的な予備軍等の数字を入れた割合なのか？それとも金融機関への継続的な住宅ローンの滞納者の数なのかは解りません。、、、、
しかし、こういった統計があるのは事実です。
住宅ローンの返済に非常に頭を痛める日々の生活に「もう疲れてきた」とか
「もう家を売りたい」とか「折角手に入れた家を絶対に守りたい」とか
家やローンに対する気持ちも、人それぞれだと思います。
住宅ローンはご存じの通り、家庭の可処分所得に対してかなり大きな支出、
ダメージを与えるローンであることは言うまでもありません。
ですから、この大きなローンにつまずきが生じると様々ものに影が生じてしまう
ご家庭は少なくありません。
金銭関係・家族関係・仕事関係・精神的不安、、、
夫婦関係に非常に暗い影を落とし、毎日、口論の末、口もきかなくなる夫婦もいるでしょう、、、そんな状態では「住宅ローンの返済」について前向きな話合いをすることもなく、精神的にも非常に不安定な状態が続きます。住宅ローンの返済が発端になり
結局、離婚に至るケースも少なくはありません。
家族が幸せになるためにマイホームを手に入れたわけですが、、
結果的には全く逆の結果。
又は、住宅ローンの返済のため高利な消費者金融よりお金を借りて、返済に充てる。
「おいおい、いつまでこんなこと続けるのか？または続くのか？」
借りる度に自分でも罪悪感と借金額が増えていく不安が続き、これも精神的には
良いわけもありません。
人間はそんなに強いものではありません。現在の不安・恐怖、将来の不安・恐怖
住宅ローンの返済が苦しい中、考えれば考えるほど、その不安や恐怖は想像以上に膨らんでいきます。
「こんなんで完済できるのか？」「来月もまたお金が足りない」「またお金を借りるのか？」「子供の習い事の月謝が払えるのか？大学なんて行かせられるのか？」「ライフラインが止まりそうだ」
「マンションの管理費用・修繕積立金も払ってないので住人にも会いたくない」
「税金？また役所から督促が来てる」等々、挙げたらきりがないないほど
不安や恐怖は沸いてきます。
人にもよりますが、あまりに不安や恐怖が沸いてしまうと、逆に人間は
思考が停止します。「もう考えたくない」「なるようにしかならない」「知らない」
「私は悪くない」「別に、、、」
もう家なんていらないし、競売になろうが、借金が多く残ろうが「知らない」
「関係ない」「もう、面倒です」こういった方は、これも覚悟の１つのなので
これはこれで尊重しますし、実際こういった方も相当数います。
しかし、「家を残したい」とか「家の売却は覚悟しているが、新たな生活には借金を残したくない、またはできるだけ借金を少なくしてリスタートしたい」「子供がせめて小学校を卒業するまでは学校や家を変えたくない」等々で悩まれている方は是非、１つのことを考えてもらいたいです。非常にシンプルなことです。
今、、どこにいるのか？
大小に限らず、学生時代や社会人になってから「登山」をされたことのある方は
多数いらっしゃると思います。
誰もが山頂を目指し、苦しいことの方が圧倒的に多い「登山」に臨むわけです。
山頂に到着した時の眺望や、昼食、人によっては酒宴を楽しみに登頂するわけですが
その登山の途中では様々な困難に遭遇する可能性があります。
急激な天候変化・転落によるけが・体調の悪化・道を間違えた・友人とはぐれた、、、
こういったことが現実的には「いつ？誰におきても」おかしくはありません。
たまにニュースで見かけますが、「たいした山ではないと思い甘く見てて装備を怠った、または計画が甘かった」ことにより、大きな事故につながってしまった報道を見ることがあります。
しかし、自然相手ですので、トラブルに遭遇した時には一体どうしたらよいのでしょうか？
自分が今、大体どこにいるのか？の重要性
困難・トラブルに遭遇した時に、誰もが「このまま登るのか？」または「断念して下山するのか？」または「現在の場所にとどまるのか？」を考えると思います。
誰もが山頂を目指し、また登頂できると思い登山を始めるわけですが、、、
様々な理由により、登の？下る？という選択肢に迫られる場合があります。
考える、選択する時間も切羽詰まるくらい限られたものかもしれません？
このような状況下、最良の選択をするために一番大事なことってなんでしょう？
自分が今、どこの位置？山のどのくらいの場所・位置にいるか？
一合目なのか？五合目なのか？これが解らずに適切な判断ができるでしょうか？
例えば、足と腕に大きな怪我をして、このまま登れば山小屋がありそこで
救出を待った方がいいのか？または圧倒的に下山した方が安全が保てるのか？
又はその場にいて助けを待った方が良いのか？
こういった判断をする時に、自分が今現在、どの位置・場所にいるのか？
これが解らずにどうやって判断できるでしょうか？
近年は携帯電話の普及により、山によっては携帯により助けを求められるかもしれません？しかし、携帯があっても、自分の位置・場所を大まかでも理解していた方が
救出される時間も早いでしょう。山の捜索は嘘か本当か？費用も高額と聞きますので
早く見つけてもらった方が費用も安いのではないでしょうか？
住宅ローンでも同じこと
住宅ローンの返済が「苦しい」「返済ができない」方もこれと全く同じです。
現在の自身の状況を早く、正確に知らなければ、問題が解決されることはありません。
何故なら「何一つ始めることができないからです」
どこから手をつけていいか？
わからないでしょう。また、そのイメージも湧かないと思います。
家庭環境・収入問題・子供の有無・年齢・残債・現在の不動産価値・健康面、、、
人それぞれ違います。
早急に下山した方が良い方、回り道をしてでも登頂を目指した方が良い方、当面現在の場所に留まり様子を見た方が良い方、様々ですが、、、、
どちらにしても、
住宅ローン問題に直面した時に最も大事なことは、
自分の現在の状況を早く、正確に知り、かつその事実を理解、受入れることが
非常に大切です。
また、理解・受入れた後に「現状から全てをあまり変わりたくない、変えたくないと思うのであれば、自分が変わる必要が必ずあります。
繰返しになりますが
「変わらないために、変わる必要があります」
ご自分で現状を正確に把握できる方は、自分でよくよく今後のことをお考えください。
「自分では無理・できない」と思う方はやはり「各種専門家」に
相談することが一番の近道だと思います。是非変わってみてください。
不動産屋・ファイナンシャルプランナー・金融機関・役所・弁護士等
悩み・問題によって相談する場所も変わってきます。
最後に
マイホームが全てではありません。
肉体的にも精神的も健康な家族がそろってのマイホームです。
大事な物の順番だけは間違えないでください。
病気も検査しなければ、治療を始めることは
できないのではないでしょうか？、、、、
住宅ローン・ネット銀行
意外と大変な手続き
「マイホームを持とう」と心に決め、家族構成やそれぞれが購入する理由・用途によって戸建やマンションの物件を見に行く方も多いとは思います。
通勤等の利便性等を考えれば「マンション」を選ぶ方も多いとは思いますし、やはり小さくても「庭が欲しい」とか思われる方は「戸建」を選ぶのでしょう。どちらが良い？とか悪いとかの話ではなく、どちらを選ぶにしてもその「購入資金」を融資してくれる金融機関は非常に大切な存在です。
一般の方は「物件」に気を取られがちですが、不動産業者にとっては実は最初に行いたい作業は「金融機関が一体いくらまで融資してくれるのか？」この作業から行いたいのが本音です。
簡単に言えば「買えない物件を見せても仕方ない」ということになります。お客様からのヒヤリングにより大体の借入可能額は想像はつきます。
その想像をもとに物件を選び、同時に金融機関に掛け合い仮審査～本審査
といった形で流れていきます。
従来の金融機関であれば、お客さんが「自分で金融機関を選びたい」と言わない限り、
ほとんどのことを不動産業者が代行して行い、融資に関してはあまり労力をかけることはないと思います。
しかし昨今、住宅ローンにも「ネット銀行」という非常に低金利な銀行が存在し、徐々にその利用者も増えてると思います。現在0.457％前後で推移しているネット銀行の住宅ローンのデメリットはないのか？を少し話をしたいと思います。
ネット銀行の場合、基本的にはお客様本人がすべての手続きを行うのが基本です。
基本的には不動産業者は介入できません(ネット銀行によっては仮審査後介入できる銀行あり)
ですので、パソコンに慣れてない方(高齢者等)は非常に不向きです。また、必要書類等もすべて自己責任にて提出しますので期限までにしっかりと提出しなければなりません。
必要書類とはたとえば住民票や印鑑証明等です。「なんだそんなものか？」と思うと思います。しかしここで大事なのが、必要書類が原本でないとダメなのか？コピーでも良いのか？ということをしっかり確認してください。(住宅購入時に住民票や印鑑証明はよく使う書類になるので、コピーでOKならコピーを出した方が経済的です）
例えば住民票の場合、Sネット銀行では「原本」を要求されますが、J銀行では「コピー」で大丈夫です。なぜこのことにこだわるのか？というと、原本が必要なのにコピーを送ってしまうと、再度郵送にて送達するようになります。この時間のロスがネット銀行の場合、非常にストレスになります。
住宅を購入する時、必ず「売買契約」を結ぶと思いますが、この売買契約の中に「ローン特約」という約束ごとがあります。簡単に言えば「定めた期間内に、もし金融機関の本審査の承認が否認された場合には、この売買契約は無にして、売主は無利息にて買主に手付金を返還します」
こういった約束ごとですが通常、この定めた期間は売買契約から3週間という期間が多いのですが、あまり原本関係の書類不備があるとこの期間内に間に合いません。
またこの書類不備も1回に全部を指摘するわけではなく、小出しに要求される場合が非常に多いので「またかよ、面倒だな」というストレスにつながります。そのたびに
速やかに対応しなければなりません。通常の金融機関ですと「この時間ロス」を
どうにか対応してくれるのですが、ネット銀行では対応はできません。
最後にネット銀行の場合、売買契約決済時に支払うすべての支払先を自分で登録します。主だったものに
*売主への残代金
*不動産会社への不動産手数料(諸経費用を金融機関より借り入れる場合）
*登録免許税を含む司法書士等への支払い(諸経費用を金融機関から借り入れる場合）
*火災保険等の支払い（諸経費用を金融機関から借り入れる場合）
例）売主に残金が3000万円 振込先 ○○銀行 ○○支店 口座番号
こういったことをすべてインターネットにて入力・登録しておかなければなりませんので責任が意外と重いです。売主へ支払い残金30,000,000万円(3千万)を3百万に間違えるわけにはいきません。
この登録をネット銀行側がチェックしているかは解りません。
またネット銀行によっては、ネット上から登録する登録枠が４つしかない
ネット銀行もありますが諸経費用全部をネット銀行から借入する場合は、
通常司法書士事務所が２つになるため（振込先が２つになる）
登録枠が１つたりません。
その場合、ホームページ
上より書式をダウンロードして郵送にて登録を完了させる必要があります。
住宅ローンネット銀行まとめ
①とにかく仕事が忙しく手続きなどできない方には向きません
②共稼ぎの方も早急な書類不備等に対応しずらいのでどうかと思います？
③スマートホンしかネット環境が無い方にも不向きだと思います。
（やはり見にくいのかミスが多い方が多いと思います）
④仮審査通過後は不動産会社が電話にて進捗状況のやり取りができる
ネット銀行を選んだ方が楽だと思います
⑤売買契約までにネット銀行の仮審査を終わらせておくと時間に
多少の余裕ができます。
⑥基本的に「意外とかなり面倒ですね」とお客様からはよく声を聞きます。
「すべて手続きを自分で行う」という自覚が必要なネット銀行
ですので、あまり実行金利が通常の金融機関と変わらないのであれば
よく考えて選択してください。ただしネット銀行の住宅ローン金利
は確かに魅力的ではあります。
PS:「住宅ローン特約」はもし期限までに金融機関の審査結果が間に合わない
場合、延長申請を行い、延長はできます。
しかし、この「住宅ローン特約」は売主にとっては全くメリットのない
特約です。なぜならその特約期間の間は物件を売り止めする必要があり
仮に本審査の承認が得られない場合、また１から売り出しを行う必要があります。
特約期間がただの無駄な時間になってしまいます。
また再度「覚書」等の書面を交わす必要がありますので、できれば
特約期間内に審査を終わらせたいのが本音になります。
離婚後に不動産名義人の失踪
離婚事由
離婚にはそれぞれに「離婚する理由」が存在すると思います。
何かの雑誌で読んだのですが、やはりNO1の離婚理由は「正格の不一致」だそうです。
ま、本当はもっと理由はあると思いますが、この表現が一番無難なのかもしれませんね？
統計上は3月が一番離婚件数が多いそうです。
これも子供のスケジュールに合わせた結果でしょうか？なんとなくうなずけます。
どんな理由であってもお互いが離婚に対しての「合意」があれば、離婚が成立します。例え単純に「相手になんとなく飽きた」とか「顔が嫌い」「臭いがきらい」でも、双方が納得すれば離婚は成立するのですが、裁判離婚に限ってはこうはいきません。
離婚する理由が以下に該当しないと裁判離婚はできません。
１．配偶者に不貞があったとき
２．配偶者から悪意で遺棄されたとき
３．配偶者の生死が三年以上明らかでないとき
４．配偶者が強度の精神病にかかり、回復の見込みがないとき
５．その他婚姻を継続し難い重大な事由があるとき
引用：民法第７７０条
大概、９割以上の離婚は協議離婚と言われていますが、話がもつれると
調停離婚→裁判離婚へと争う場所が変わっていきます。
調停離婚までは「離婚の理由」は問われませんが、裁判離婚になれば
上記理由に該当しないと裁判自体できません。
専門家ではないので詳しくは解りませんが、１～５番の
どれかしらに「無理やりでも紐付けて」裁判を行っているような
気もしますが、、、、
生死が３年以上明らかではないとき
*生死不明とは「生きているのか？」「亡くなっているのか？」確認できないことを指します
＊最後の音信より３年経過後に離婚の理由として認められます
＊７年以上の生死不明の場合、「失踪宣告」の制度を利用可能。
家庭裁判所の宣告により、法律上は死亡扱いになり、婚姻そのものが
終了する。
不動産の売却(売買）に限って言えば、名義人の失踪ほど困るものはありません。
不動産業者であれば「まずい」と誰でも思います。
理由は単純に売買できないからです。
しかし、「売買できない」という言い方にも語弊があります。
正確に言えば「時間がかかり、手続きが面倒」ということです。
一般的に「行方不明」「失踪」と聞いても「そんなの稀でしょ？」
と思うかもしれませんが、何年かに一度は私は遭遇します。
「そもそも離婚もしていないが、何年前から家に帰ってこない」
「離婚後、全く音信不通になり、親に聞いても解らず、住宅ローン
の督促状、競売開始決定通知が届き、慌てて探しているが解らない」
こういった事例は意外にも「チラ・ホラ」あります。
理由はさておき「何らかの事情により自宅売却を行う時に名義人が
行方不明・失踪している時に売却する方法はあるのか？」
という問題になりますが、２つほど方法があります。
不在者財産管理人権限外行為許可
不在者(行方不明者）に代わり、不在者の利害関係人(配偶者・推定相続人・債権者等）が定めのない代理人として、財産の保持・利用・改良の管理行為を行うことを
利害関係人や検察官の請求により家庭裁判所が認めるものです
(民法第２７条１０３条）
しかし、不在者管理人が認められている権限行為はあくまでも「管理」
ですので、売却処分行為はできません。権限外になります。
売却行為等を行う場合には、家庭裁判所に「権限外行為許可」
という申出を行い、認めてもらう必要があります。
認められれば不在者管理人によって売却ができます。
失踪宣告
２つ目の方法ですが、「失踪宣告」の申出を裁判所に行う方法です。
７年以上にわたり不在者の行方が解らない場合には家庭裁判所に
失踪宣告の申出を行います。認められれば不在者は法律上「死亡」
とみなされます。
失踪宣告確定後にグザイ者の財産は通常の遺産分割手続きにより
相続権利者が自由に処分できます。
デメリット
どちらの解決方法も１か月や２か月で裁判所が申し出を
認めるものではありません。時間がかかります。
その期間に関しては各家庭裁判所によって違うでしょう。
一般的には失踪宣告で１年前後。
不在権限外行為許可で６か月前後
ですから、競売などにすでになっていて
「任意売却を行いたい」と考える人にとっては
時間に限りがあるので有効とは言えないかもしれません。
むしろ「とにかく探す」ことに専念すべきかもしれません。
詳しくは専門家である弁護士に聞くのが
一番よいでしょう。
南東京任意売却相談室
