親子間売買（親族間）の注意点

親子間（親族間）売買とは

１、　愛着のあるご自宅から離れたくはない　

２、　体の不自由な親が近くに住んでいる、

　　　介護をしている親が近くに住んでいる　　　　　　　

３、　高齢が理由により賃貸住宅を借りるのが難しい

４、　子供が通学している学校を変更したくはない

５、　店舗付住宅等で自宅でご商売をされていてお店の場所を移したくない。

様々な理由により「自宅に住み続けたい」というご希望を叶えることが可能になる手法と１つです。

一般的には「親子間」で不動産売買を行うことによって債権者である金融機関に残債務を支払い抵当権を外してもらいます。

一番のデメリットは通常の金融機関よりも貸付金利が高いことです。
一般の方が考える金融機関では融資はなかなか難しい。

しかし、最近では途中から「借り換え」を行うことによってこのデメリットも緩和されてきました。

住宅ローンの借入ができる年齢を考えた場合に、通常の「親子間売買」は「子供が親を助ける」という形が一般的です。

リースバックという言葉も知名度を増してきましたが、

現実的に実利、メリットが多いのは「親子間売買」以外にはありません。

理由は単純に親子間の場合は「利益」ではないからです。

通常、投資家や不動産業者が入る「リースバック」には

一般的には相談者の方のメリットは希薄です。

当然のことながら不動産会社や投資家は利益最優先です。

儲けるためにリースバックという形で投資を行います

しかし、「親子間」ではそういった発想がないことが誰にでも解るとは思います。

また、利益が出ても、自分の子供ですから惜しくはないでしょう。

唯一、実利のある親子間売買ですから、慎重に手続きを進めて欲しいと思います

親子間（親族間）売買注意点

近年、インターネットの普及によりご自分で調べて「親子間売買」をお知りになる方も多いと思います。「親子間売買」を知ること自体は全く問題はありません。

しかし、親子間売買という売買方法は一般の方が簡単にできる売買ではありません。

ご両親の大切な不動産を守るためにご子息が立ち上がり、銀行や信用金庫に融資をお願いしても90％以上の確率で断られると思います。(ご子息の年収等が高くても結果は同じです）

日本の金融機関は「親子間売買」「親族間売買」を認めていません。

ここで大切な注意点ですが、むやみに金融機関・信用金庫に融資を申し込み、一度でも申込みを金融機関に断られますと、断られてしまった履歴が個人情報として６ヶ月間残ります。

この結果、本来、親子間売買を取り扱う金融機関（親子間売買に融資を行う金融機関）にもその履歴の影響で融資を認めていただけないケースが増えています。

親子間売買をご検討されています親族の代表的な方には特に注意して頂きたい点です。

銀行や信用金庫に相談に行かれる前に必ず専門家に相談して頂きたく思います。　　　　　

特に競売に入っていて「親子間売買」を希望されるご家族にとって履歴が残る6ヶ月間は致命的な時間になります。 

見なし贈与

親子間売買の場合、（親族間含）誰でも思うことに「息子や娘に不動産を売却するのだから、負担がかからないよう、なるべく安く売りたい」こう思うのは当然のことだと思います。しかし税務署にはこの考えは通じません。

親子間で不動産の移転登記が行われる場合には以下３つの形で通常行われます。
１．相続　２．売買　３．贈与

ここで親子間売買で問題になるのが「贈与」です。一般的な「贈与」の場合「土地を無償であげる」「金銭を無償であげる」等、贈与者（渡す方）には「渡す意思」、受贈者（もらう方）には「もらう」という明確な意思が存在します。双方の同意なきものは「贈与」とわ言わず贈与は成立しません。

しかし、「親子間売買」の場合、売買であるが故に当事者に贈与の意識は全くないと思いますが、「みなし贈与」という判断を税務署が執った場合「贈与税の対象」になります。

例えば、相場価格、市場価格において4000万円の不動産をご子息に2000万円で売却したとします。この場合、税務署が市場価格より2000万円安い差額について「みなし贈与」という判断を下す場合があります。つまり2000万円に対して贈与税がかかります。

注意が必要なのは「税務署は数字だけを見ています」つまり親子間売買とは当初は知りません。調査を重ねていくうちに「親子間売買」と知りますが、知れば尚更調査は厳しいものへと変化します。税務署が「みなし贈与」に厳しい理由の１つに「相続税対策」の抜け道に使われることを危惧しています。結論から言えば「親子間売買」であっても相場・市場価格に準じた売買でなければいけません。売買価格は非常に重要です。

みなし贈与と判断された場合、贈与額は高額かつ受贈者が一括現金にて納めることになります。
税務署が「みなし贈与」と判断する基準については税務署員でなければわかりませんが、売買金額が「相続税評価額（路線価）時価の80％に満たない場合」が１つの判断基準だと思われます。

また税務署の判断の中に「親族間の親族の範囲」が不明確な部分があります。

特例贈与（特例税率）直系尊属（祖父母・父母）から18歳以上の子・孫への贈与

基礎控除後の課税価格　　　　　　税率　　　　控除額

～200万円以下　　　　　　　　　10%

200万円超~400万円以下　　　　　15％　　　　　10万円

400万円超~600万円以下　　　　　20%　　　　　30万円

600万円超~1000万円以下　　　　30%　　　　　　90万円

1000万円超~1500万円以下　　　　40％　　　　　190万円

1500万円超~3000万円以下　　　　45%　　　　　265万円

3000万円超~4500万円以下　　　　50%　　　　　415万円

4500万円超～　　　　　　　　　　55%　　　　　640万円

例）父親が1000万円を20歳の息子に贈与した場合

1000万円　－　110万円　×　30％　－90　万円　　＝267万円
(贈与価格）　(基礎控除）　(税率）　(控除額）　　　(贈与税額）

 ＊受贈者の最低年齢が2019年4月より税制改革により
　20歳以上から18歳以上に変更になりました

購入希望者が融資を使う場合

 金融機関が親子間（親族間）売買に融資を行いたく理由は以下の通りです。
１．保証会社が金融機関と保証契約を行わない。
２．売買価格が不透明（初めから疑う？）
３．融資したお金の使途（使い道）が不透明

親子間（親族間）売買で購入希望者が融資を受ける場合には、金融機関より重要事項説明書（不動産売買契約書）の提出が求められます。一般的には不動産会社の宅地建物取引士より説明を受ける書類ですので、購入希望者が融資を受ける場合には、不動産会社を介した契約を結ぶことが必須条件になります。また金融機関もそれを望みます。一般的なごく普通の取引を望みます。

逆に融資を必要とせず、現金等で売買が行える方は必ずしも不動産会社を介する必要はありません。売主と買主の同意があれば、不動産契約書や重要事項説明書がなくても売買自体は成立するはずです。しかし、税務署も金融機関も普通の売買契約を願っています。形、形式に拘りがありますので、一般的な不動産会社を介した不動産取引の方が安定感を増すことは言うまでもありません。

3000万円特別控除

譲渡所得という言葉を聞いたことがあると思います。
簡単に言えば、不動産を購入したお金より売却した
お金の方が多かった場合に生じる税金。儲かった場合に
かかる税金になります。

この税金、諸条件を満たせば3000万円の特別控除を
受けれるのですが、親子間売買のように親子の売買・
夫婦間の売買などは適用がありませんので注意が必要です。

しかし、一般的に譲渡所得が生じるケースは稀なことです。
大抵は売却した時点で購入金額を上回ることはありませんので
さほど気にしなくてもよいと思います。
「購入した時より3000万以上自宅が値上がりしている」
こういった方は注意が必要ですが稀なケースです。

昔のことで不動産取得費用が解らない？
こういう方もいると思います。

詳しくは税理士に聞いて欲しいのですが
概算取得費として売買価格に一律5％を控除して計算したり
間接的に証明できる書類を精査し計算して求めたりと
計算方法は何種類かあります。

まとめ

お金の話はさておき、親子間売買の場合に
一番大事なことは「購入後」のご子息の将来になります。

・結婚前のご子息に影響を与えることがないか？

・結婚をした場合、同居が可能なのか？また同居できる
　間取りがあるのか？

・購入物件の築年数によっては将来にわたり大規模修繕・
　建替え等の懸念はないのか？

親であれば、頭の痛い問題かもしれません。
いくら考えてもなかなか結論が出ないはずです。

正直言って自宅を売却しても、親子間(親族間)売買を行っても
多少の後悔はどちらもついて回ります。
２つを試すことができないので、、、
御子息の意思を尊重する以外にはありません。

簡単に成功して今でも仲良く暮らしている例と
失敗してしまった例です。

成功した例

当時息子さん30歳、すでに結婚されていて賃貸住宅に住んでいました。
お子さんも1人できて「そろそろマイホームでも」と考えだして
いた時に、自身の親の住宅ローン問題を打明けられて、親子間売買
を決断しました。現在でも仲良く暮らしています。

「何故うまくいっているか？」を第三者の私から見て感じることに
「嫁さんが良い意味で楽天家であり、甘え上手」

嫁姑問題を非常にうまくコントロールしています。
例えば、嫁さんも仕事はしています。この仕事を
していることを盾に、昼飯用の弁当は旦那・嫁の分を
姑さんが作っています。あ、夕飯もすべて姑さんが作って
います。

この甘え方が非常にうまい、かわいい。頭を使っていますし、
実際、嫁も恩恵を授かっています。彼女を見て思うことに
姑さんも、「自分の娘」と思えれば、苦にならないのかな？
と思います。孫の幼稚園の送迎までこなす姑さんでは
ありますが、常にあてにされていて、まんざらでもないようです。

現在、大型リノベーションのため貯金に励んでいます。
年寄をこき使って（笑）

＊私感ですが、最近の姑さん自体が「気が若い」ということも
あい重なって、若い世代の方に「同居」の抵抗感が薄れている
ようにも強く思ったりしてます。

うまくいかなかった例 

当時、娘さん33歳。既婚者でありお子さんも1人。
やはり娘さんの両親の諸事情により、親子間売買を行い
ましたが、現在は一緒に住んでいません。

一緒に住まなくなった理由は１つではありませんが
大きな理由としては2点。

１．当初から、娘さんのご両親が娘または娘のご主人に
　　「申し訳ない」みたいな気持ちが強すぎて、あまり
　　居心地が良い場所ではなかった。

２．同居されてからすぐに2人目のお子さんを授かりましたが
　　今まで、両親が静かな2人だけの生活をされてきたせいか、
　　2人の孫との生活（計6人家族）になじめなかった。
　　また、間取り的にも、両親がくつろげるスペースがなかった。

　　6人での生活は難しかったようにも思います。その後、
　　ご両親は県営住宅に引っ越したと聞いています。

お子さんが既婚者か？否か？物件住宅が今後にわたり大型修繕や
建替えが必要なのか？否か？、間取り的に同居が可能なのか？否か？
御子息の年収？

全てを鑑みて、ことによっては新築を購入されて同居された方が
良い場合もあります。または土地はすでにあるのですから、
とりあえず親子間売買行い、将来的に、大型修繕、建替えを
検討する方が良い場合もあります。
一概には言えず、ケースバイケースだと思います。

マイホーム購入後に気付く意外な失敗？

トイレ

昔は一軒に１つのトイレが普通でしたが

近年、２階建戸建住宅で2階部分にトイレ

がない家はおそらくないでしょう。

トイレの近い人や、夜晩酌をする人には

便利なアイテムかもしれません。

 （個人的には必要ないと思っていますが）

しかしこの2階部分のトイレ、住宅購入時には

何気なく見ていますが、実際に購入して住み始め

ると、意外にもそのトイレの場所は大事

だったりします。

「家族が夜中にトイレに行くたびに

水を流す音で目が覚めてしまう」という

方が実際にはいます。

中には「夜中は水を流さない」という

家族内のルールがある家庭もあります。

デリケートな方、敏感な方はあらかじめ、

トイレより遠い部屋に寝室を置くと

よいかもしれません。

注文住宅などでプランを自分で作れる方は

トイレの位置は少し考えた方が良いと思います。

アイランドキッチン

女性にとってキッチンは住宅購入時、

重要な選択基準になる方も多いかと思います？

「アイランドキッチン」簡単に言えば

かっこいいキッチン。右からも左からも

通り抜けができ、壁にくっついていない

独立型。

料理を行いながらテレビが見やす

かったり、さえぎるものがないので

料理中も家族の会話が弾みがち、、

リビングに例えるなら、ソファーの前中央に

大体どの家庭でも設置するテレビ的存在。

とにかく隠す場所がないので常に整理整頓

、綺麗でなければその輝きを失う、魅せるキッチン。

掃除好き、綺麗好きな方が使ってこその

キッチンです。

掃除する時間のない方は旧来のI型キッチンの

方が手許、汚れが隠れます。

また非常に油はねが目立ちますし

臭いも拡散しますので、レンジフード

のパワーには気を付け購入した方が

無難です。

一般的には使用する人の身長÷２＋5センチ

が理想とされるキッチンの高さではありますが

アイランドの場合、ダイニングテーブルと

つなげて組み合わせる方も相当数いらっしゃりますが、

ダイニングテーブルの質感・高さにより

高級キッチンシステムが色あせる場合あり。

 （冷蔵庫の位地も重要）

特にこのダイニングテーブルの高さバランスは微妙に難しい？

と個人的には思っています。

 玄関脇のシューズクロゼット

 玄関を入り、右手や左手に収納部屋が

あるのは非常に便利です。乳母車や

ゴルフバック、米や缶詰などの食料

を備蓄されている方も多いかもしれません？

ただし、湿気には充分に気をつけた方が

よいです。予め湿気取りを置くことを

すすめます。

おこたって、玄関に入ると異常に「かび臭い」

家がたまにありますが、残念です。

（あまり放置が進むと匂いが取れない）

重曹や炭を置くだけでも違うと思いますし

風通しをまめに行うことが大事です。

玄関で意外と重宝がられるのが

室内で受け取れる郵便受け。

外に出ないので寒さ暑さ、格好を気にせずに

毎朝、新聞などを読むことができます。

吹抜け・天井高

吹抜けや天井が高いことはどちらも

開放感があり、熱効率が悪いとは

思いつつも、やはり憧れる住宅の

１つかもしれません。

しかし、誰でも想像がつくとうり

照明器具や窓の清掃には非常に苦労

します。

また吹抜けは夜間、家族が寝静まっている時、話声、テレビ音

便所で水を流す音が意外にも響く。

天井高ということで、天井の低い家よりは照明

が手許まで遠く、同じ照明器具ならやはり暗くなります。遠いので、、、、

また天井埋め込み空調は絶対にやめた方が

いいと断言できるくらいの代物です。

コンセント

一番多い不満かもしれません。コンセントが少ない

又は適当な場所にない。アンテナジャックの位置が

違う。

一般的には「たこ足配線」や電源タップで補う

家庭が多いとは思いますが、

「見てくれが悪い」

と気になる方は、電機工事屋に工事を

依頼する以外にはありません。

費用にはばらつきもありますが

コンセント増設の場合、１か所１万円くらい

で行う業者もいます。

注文住宅の場合、「ちょっとコンセント多くない？」
このくらい設置しておくことを強くススメます。
特にリビング。

 畳の部屋

どうしても、リビングは可能な限り広く取りたい。

この要望は強く、２階に浴室を設置したりして

可能な限りリビングを広く取るように

どの住宅会社も建築しているのですが、

その中で、「和室」という存在には賛否両論

があると思います。

個人的意見ですが、確保できるなら

和室はあった方が良いと思います。

来客の寝泊り用、幼い子供の昼寝用

特に子供が具合の悪い時には常に

目の届く場所で看病ができます。

和室というよりは「畳コーナー」の

方が最近はメインかしれません。

段差はリビングの広さにより

アクセントをつけるか？否か？

は変わると思います。

琉球畳など色合いのカラフルな畳

も増えていますので、意外とお洒落

な畳コーナーができます。

リビングイン階段

二階へと上がる階段をどこに置くのか？
大きく分けてリビングの外か？内か？
にわかれますが、リビング内が最近の流行？

好みが大きく分かれますが、リビングインの
最大のデメリットはやはり冬場の熱効率。
暖かい熱がリビングより階段へと抜けること。

また、子供等が友人を家に招く場合にも
いちいちリビングを通過するため、子供も
面倒だし、親も整理整頓が必要です。
貴重品等もリビングには置いてあるかもしれません。

意外と面倒なリビングイン階段？

まとめ

結論から言えば「かっこいい家」を「かっこよく」

保つためには努力が必要になります。

デザインはとても大事だとは思いますが

機能性・実用性が最も大事ではないでしょうか？

これから住宅購入を検討されている方

は建売住宅か注文住宅か？

悩んでいる方もいるとは思います。

一番気になるのが費用だと思いますが

大手ハウスメーカーを除けば

建売住宅とさほど変わらぬ費用で

注文住宅を施工する建築会社はあります。

肝心なことは「土地取得代金」をいかに抑えるか？

この一点になりますが、今後、「オリンピック景気衰退」

「２０２２年問題」などの問題により土地価格は

下落傾向に向かうはずですので、（都内一等地は変化しないと思います）

注文住宅でマイホームを建てるチャンスも広がるように思います。

住宅ローン 遅延損害金

メチャ高額です

金融機関の住宅ローン遅延損害金につきまして,

相当数の方が勘違いをしている可能性があるかもしれません。

約束の期日までに約束した住宅ローンの支払いが行われなかった場合

に発生するのが「住宅ローン遅延損害金」です。

しかし、この遅延損害金はある時期より返済不可能なほどの大きな反則金になっていることをご存じでしょうか？

この一定の時期とは、「代位弁済前？」

「代位弁済後？」

この前後により大きく分かれ変化します。

代位弁済前

代位弁済前（滞納1～3ヶ月前後）

この時期の遅延損害金の計算方法

例）残債務2,500万円・毎月の返済1０万円

・ボーナス払無・遅延損害金年利率14.6％（一般的に利率14％～14.6％）

代位弁済前の場合には毎月の返済金額に対して損害金利がかかります。

100,000円×14.6％÷12ヶ月＝1,200円

1ヶ月に1,200円の遅延損害金しか発生しません。

3ヶ月滞納しても3,600円の遅延損害金です。

代位弁済後(期限の利益喪失後）

代位弁済後(滞納4ケ月～）

ここからが非常に大事なポイントです。

代位弁済が確定した時期より、

遅延損害金は毎月の返済額に遅延損害金がかかるのではなく、

残債務額(元本）すべてに対して遅延損害金が発生いたします。

例）残債務2,500万円・毎月の返済10万円

・ボーナス払無・遅延損害金年利14.6％

25,000,000円×14.6％÷12＝30万4千円

1か月間に30万4千円が遅延損害金として発生いたします。

この金額は税込年収4００万円前後の方の給料が

そっくりそのまま遅延損害金に回る金額です。

上記資料はすでに競売開始決定がなされた方の資料になります。

約半年間で320万円という高額な遅延損害金

が発生しています。

1か月50万円以上。

一般的に「期限の利益」を喪失してから、競売が終了するまでに1年前後(各裁判所により変化）という期間は覚悟・必要とします。

この間、上記例では年間600万円前後

の遅延損害金と競売諸費用が発生致します。

任意売却であっても競売であっても

代位弁済までの期間は同じです。

ですので遅延損害金は同じです。

しかし、任意売却の場合、期限の利益喪失直後より売却を開始するため、

早期売却の可能性を充分に残します。

つまり余分な遅延損害金を回避できる可能性を持ちます。

また、予め保証会社に「任意売却」を行う旨を伝えておけば、

6か月間は競売申立てを行うことは一般的には少ないはずです。

つまり予納金(裁判所への競売経費）を支払うことも防げます。

債務者が「今すぐマイホームを売却したら困るよ」

と言ってるわけでもなく、

「売却してもマイホームから出て行かない」

と裁判所に言ってるわけではありません。

全てが裁判所のスケジュールの基にコントロールされ、

コントロールの基に売却された後に　　　

その代償だけを債務者だけが負担することになります。

すでに競売になっている方や、これから競売になりそうという方に

本当によく考えて頂きたく思います。

競売は精神的苦痛も非常に大きな負担がかかります。

＊期限の利益喪失起算日につきましては、内容証明郵便にて送達されます。

また、上記期限の利益喪失期間に(3～6か月等）幅がある理由として、

金融機関が保証会社に請求を行い履行される

代位弁済の時期にばらつきがあります。

滞納4か月で代位弁済の請求を承認する保証会社もあれば、　　　

6か月経過後でなければ代位弁済の請求を認めない保証会社もあります。

また金融機関が再三において「支払督促、請求」を行う理由には

１郵便送達により時効停止を行う(請求・承認）

２保証会社に対して「債務者の管理を怠っていない」という履歴を残すため

(金融機関が債務者に対して管理・注意義務を怠った場合、

保証会社より代位弁済を受けられない可能性があります）

PS:期限の利益の喪失時期については明確な基準が

　　実はありません。

今年、任意売却を断念した事案

競売での売却前に

すでに裁判所より執行官の現況調査も終え

これから裁判所より最低売却価格が決まる

という前の段階で東京都下のとある地域の

女性から一本の電話を頂きました。

「実は家が競売に、、、」

２日後に女性の最寄り駅から

２駅ほど離れた駅で待ち合わせすることに

なりしまた

特殊的な事例

駅よりほど近い、喫茶店に入りお話を

聞くことになりました。

すでに競売に入っていることや

大体、常々伺う聞き取りを終えたところ

一点だけ、非常に不安を覚えることが

ありました。

この奥様が「１０年くらい主人に会ったことも

話をしたこともありません」

行方不明？

このご主人の場合は、行方不明ではありませんでした。

おそらく「ここにいます」というあてはありました。

海外ですが、、、

このご家庭の場合、ご主人が主債務者であり

奥様は連帯保証人。

１０年にわたり、ご主人から全くの援助もなく

子供２人を抱えながら住宅ローンを払ってきた

わけですが、奥様のお母様に介護の必要性

が出てきてから、ご自分の体調不良を覚えるように

なったそうです。結果的には胃がんでした。

その後、仕事と介護と自身のバランスが崩れ

競売に至りました。

任意売却を行うさえに

任意売却を行う際には、必ず各債権者の同意を得ることが

必要ですが、その大前提に債務者の同意は欠かせません。

委任状と媒介契約書という書類に記名・押韻を頂きます。

このケースの場合、幸いにも１０年前の携帯番号が生きて

おり、御主人と連絡を取れ、郵送にてこの書類

を海外まで送達しましたが、ご主人から返信されることは

ありませんでした。

奥様も「ご迷惑がかかりますので、もう結構です」

と諦めてしまいました。

本来なら「奥様、もう少し一緒に頑張りませんか？」

と言うとこですが、こういったケースだと実際に

購入者希望者が現れても、契約時にご主人が契約の場所に

来る保証を維持できませんし、

決済時に来る保証も確約できなくなってしまいます。

一般的に任意売却では「違約金」等は免責扱いで契約致しますが

購入希望者に多大なる迷惑がかかる恐れがあるので

任意売却を断念する方が、賢明という判断になります。

関係者すべての人の協力があり、

初めて任意売却を行うことができます。

そのほかの例

違法建築

日本では建築基準法という、家を建築する際の

ルールがあります。このルールに沿い

建築業者・注文住宅などは建築を行います。

しかし、その建築基準法に抵触している

違法建築住宅は意外にも相当数、

存在しています。

一番の代表格は容積・建坪率オーバー。

また斜線制限に引っかかりがある。

今から恐らく20年以上前くらい

だと思いますが、なるべく大きな家に

するための小屋裏部屋などが流行ました。

屋根裏やロフトの空間を生かし、もう一部屋

作ったわけですが、その空間が違法建築に

なっている可能性があります。

（他にも様々な理由はありますが、昔はあまり建築基準法が

うるさくない時代もありました）

違法建築でも売買は勿論可能です。

しかし、購入希望者が住宅ローンを

組むことが難しいです。

金融機関は基本的には、違法建築物に

融資を行いません。

結果的に、売却が困難になります。

現金又は一部の金融機関に頼る他

ありません。

全面道路

住宅の全面道路が私道の方がいます。私道自体

さほど（不動産価値は下落します）問題はありませんが

私道の持分が無く、私道権利者の行方が不明、又は

私道権利者の承認が取れない場合があります。

この場合、購入希望者が「それでもかまわない」

と言えば、売却は可能かもしれません？

通常、まともな不動産業者であれば

「やめた方がいいですよ」と言い

購入させないでしょう。

道路の下には様々なライフラインの

管などが埋設されています。

しかし、何かトラブルがあったときに

掘削する権利がありません。

掘削の際には、私道権利者の同意は必ず必要になります。

私道権利者が相続により遺産分割され

その相続人が数多く存在した場合、

全員に承認を貰うなど面倒ですよね？。

結果的には「売りずらい」物件になります。

「土地の価値は全面道路により決まる」

というくらい前面道路は大事です。