今年、任意売却を断念した事案
競売での売却前に
すでに裁判所より執行官の現況調査も終え
これから裁判所より最低売却価格が決まる
という前の段階で東京都下のとある地域の
女性から一本の電話を頂きました。
「実は家が競売に、、、」
２日後に女性の最寄り駅から
２駅ほど離れた駅で待ち合わせすることに
なりしまた
特殊的な事例
駅よりほど近い、喫茶店に入りお話を
聞くことになりました。
すでに競売に入っていることや
大体、常々伺う聞き取りを終えたところ
一点だけ、非常に不安を覚えることが
ありました。
この奥様が「１０年くらい主人に会ったことも
話をしたこともありません」
行方不明？
このご主人の場合は、行方不明ではありませんでした。
おそらく「ここにいます」というあてはありました。
海外ですが、、、
このご家庭の場合、ご主人が主債務者であり
奥様は連帯保証人。
１０年にわたり、ご主人から全くの援助もなく
子供２人を抱えながら住宅ローンを払ってきた
わけですが、奥様のお母様に介護の必要性
が出てきてから、ご自分の体調不良を覚えるように
なったそうです。結果的には胃がんでした。
その後、仕事と介護と自身のバランスが崩れ
競売に至りました。
任意売却を行うさえに
任意売却を行う際には、必ず各債権者の同意を得ることが
必要ですが、その大前提に債務者の同意は欠かせません。
委任状と媒介契約書という書類に記名・押韻を頂きます。
このケースの場合、幸いにも１０年前の携帯番号が生きて
おり、御主人と連絡を取れ、郵送にてこの書類
を海外まで送達しましたが、ご主人から返信されることは
ありませんでした。
奥様も「ご迷惑がかかりますので、もう結構です」
と諦めてしまいました。
本来なら「奥様、もう少し一緒に頑張りませんか？」
と言うとこですが、こういったケースだと実際に
購入者希望者が現れても、契約時にご主人が契約の場所に
来る保証を維持できませんし、
決済時に来る保証も確約できなくなってしまいます。
一般的に任意売却では「違約金」等は免責扱いで契約致しますが
購入希望者に多大なる迷惑がかかる恐れがあるので
任意売却を断念する方が、賢明という判断になります。
関係者すべての人の協力があり、
初めて任意売却を行うことができます。
そのほかの例
違法建築
日本では建築基準法という、家を建築する際の
ルールがあります。このルールに沿い
建築業者・注文住宅などは建築を行います。
しかし、その建築基準法に抵触している
違法建築住宅は意外にも相当数、
存在しています。
一番の代表格は容積・建坪率オーバー。
また斜線制限に引っかかりがある。
今から恐らく20年以上前くらい
だと思いますが、なるべく大きな家に
するための小屋裏部屋などが流行ました。
屋根裏やロフトの空間を生かし、もう一部屋
作ったわけですが、その空間が違法建築に
なっている可能性があります。
（他にも様々な理由はありますが、昔はあまり建築基準法が
うるさくない時代もありました）
違法建築でも売買は勿論可能です。
しかし、購入希望者が住宅ローンを
組むことが難しいです。
金融機関は基本的には、違法建築物に
融資を行いません。
結果的に、売却が困難になります。
現金又は一部の金融機関に頼る他
ありません。
全面道路
住宅の全面道路が私道の方がいます。私道自体
さほど（不動産価値は下落します）問題はありませんが
私道の持分が無く、私道権利者の行方が不明、又は
私道権利者の承認が取れない場合があります。
この場合、購入希望者が「それでもかまわない」
と言えば、売却は可能かもしれません？
通常、まともな不動産業者であれば
「やめた方がいいですよ」と言い
購入させないでしょう。
道路の下には様々なライフラインの
管などが埋設されています。
しかし、何かトラブルがあったときに
掘削する権利がありません。
掘削の際には、私道権利者の同意は必ず必要になります。
私道権利者が相続により遺産分割され
その相続人が数多く存在した場合、
全員に承認を貰うなど面倒ですよね？。
結果的には「売りずらい」物件になります。
「土地の価値は全面道路により決まる」
というくらい前面道路は大事です。
