住宅ローン・競売・現況調査

競売と現況調査 

現況調査

期限の利益（住宅ローンを毎月の分割払いにする権利）を失うと、金融機関に代位弁済した保証会社より住宅ローンを一括返済するよに請求されます。

当然一括で住宅ローンの残債務を払える人はいません。一括返済しないことを確認した後、「競売開始決定通知」が届きます

この通知が届いた１ヶ月～2ヶ月以内に、現況調査が行われます。

簡単にいえば、家の状態と住んでいる人を見にきます。

来る人は執行官（裁判書職員）と不動産鑑定士。

この執行官の権限は大きく

現況調査を妨害することはできません

決められた日時に快く応じた方がよいです（よほどその日が都合悪ければ事前に電話すれば予定は変えます）

執行官には強制力がありますので、おとなしく受け入れてください。

目的は家の査定。家の評価価格を算出します。写真も全面道路から外観・各室内と

かなりの写真を撮っていきます。競売で物件を買う人は、内覧、家の中を見ることができないので、この写真は非常に重要です。

自己破産もそうですが、競売も費用は高額です。70万円前後~100万円前後と考えた方がよいです。

金融機関が立て替え、現金で払うことはありませんが、後から債務者に申立てすることができます。

また、その家の最低落札価格を決めるのが、不動産鑑定士。通常なかなか受からない国家資格。医師・弁護士・不動産鑑定士。

鑑定士により鑑定価格・査定価格に値段のばらつきはあります。

この現況調査から約6ヶ月前後（裁判所の混み具合により変化）で競売実行。

この後に家を退去することになります。退去に応じない場合は強制退去。

ここでも執行官の権限は絶大です。

但し、現況調査当日に恐れる必要は全くなし。相手も淡々と事務的です。

彼たちが気になるのは、家の状態と誰が住んでいるか？

競売の落札者に落札後、すんなり渡したいので占有者は気になりなます。

任意売却を選択するベストな時期

競売に入ると、そのまま競売でいくか任意売却を選択するか二者択一。

どちらを選択しても比較的やることはありません。

競売を選べば裁判所が、任意売却を選べば不動産屋が

その後中心的に執り行っていきます。

費用面・競売のデメリットを考えると、、、

先ほども書きましたが、競売はただではありません。費用はかかります。

また競売になると色んな人達（不動産関係者）が家に押し寄せて

「もう嫌だ」という理由で早々に持家から出て行ってしまう人も少なくありません。

気持ちは解りますが現実的には無駄な出費になります。

余分な家賃がかかるので（競売・任意売却中は家賃もかからず、月々の住宅ローン支払いがありません。）ここでお金を少しでも貯めるチャンスです。

また一般的には任意売却の方が競売よりは高く売れますし、売却期間も短くすみます。

こういった要素を考えると、、、、

任意売却を決断するのに良い時期は住宅ローンの滞納が始まってから1～2ヶ月。

（支払いに不安があっても、住宅ローンの滞納前に売却を決断することは難しいと思いますので、、、）

この時期ならば、競売を回避する可能性も高く、安心して自宅にいれます。

誰にも解らないですし、競売・引越し等の余分な費用もかかりません。

精神的に全く違います。

現実的には、、、

現実的には、執行官や不動産鑑定士が自宅に来てから任意売却を考える人は多いです。

よく「時間がありません、急いで下さい」みたいな任意売却不動産会社の広告を

目にしますが、「時間は無いようで、あります」これが現実。

但し、現況調査の後に「任意売却」に興味があるならば、

なるべく早く不動産会社に相談してみてください。

「任意売却」を行うか？否か？は

その後、考えればよいことです。

現況調査後、保証会社が競売を取下げることはありません。

任意売却を選んだ場合、競売と任意売却の同時進行になります。

通常、任意売却の場合、相談者から費用を貰うことはありません

不動産手数料も0円がほとんどです。

結論から言えば、失うものは全くありません。