住宅ローン滞納・督促状と催告書

様々な理由により住宅ローンの支払いが困難になり、ついには住宅ローン支払いの滞納がはじまってしまった。

こうゆうケースの場合、銀行の対応は主に通知による支払いの催告になります。

代表的な物は３っつの通知書。督促状・催告書・期限の利益喪失通知書。

一般の方が見るとこの３っつの通知書。内容も何となく似ていますし、何通もくるので

ついつい、甘く見がちというか、ゴミ箱にいきがち？

しかし、金融機関にとっても、通知を受け取る側にとっても実は非常に重要なそれぞれが意味のある通知書になります。非常に重要です。

滞納が始まってからの金融機関の通知書は一体どんなものか？

督促状

 滞納が始まり1ヶ月未満の場合、金融機関の対応はさほど厳しいものはありません（金融機関により様々ですが）最初はご連絡といった形です。「返済の確認がとれません､ご入金ください」程度です。

対応が厳しく変化してくるのは1ヶ月を超えてからになります。このあたりから、債権者より督促状という書類が届くようになります。また金融機関より電話で直接に支払いの催促をされることもあります。

督促状の内容ですが、どの金融機関も

「このまま住宅ローンの支払いが滞ると住宅ローンの借入れ元金と遅延損害金を一括にて支払ってもらうようになります」こういった内容です。

また「○月○日延滞している合計金額と遅延損害金を入金してください」

といったような期限指定をされています。お支払いできるならこの期日を超えては絶対にいけません。

この後、金融機関の対応は明らかに変わります。

督促状と催告書は一見、似たような書類に見ますが、実は重みという点では全く違います。

催告書・期限の利益喪失通知書

何度か来た督促状の指示に従わないと催告書通知が届きます。この後、期限の利益喪失予告通知。

「住宅ローンの分割返済を行うことを認めません」

というものが期限の利益の喪失になります。

逆を言えば「住宅ローンの残債務をすべて一括返済してください」ということです。

ここは非常に大事なポイントです。

催告書ならびに期限の利益喪失予告通知書が送達されると、今までのように分割払いに戻すことが極めて難しくなります。これは今まで延滞している住宅ローンのお金を全額返済しても難しくなります。

＊催告書通知の早い段階であれば金融機関・債務状態により相談する価値はあります

＊　期限の利益喪失通知の場合、すでに金融機関から保証会社に移行している場合あり

分割払いの権利を確実に維持できるのは督促状までです。（金融機関や債務者、債務状況にもよります）とても大事な点ですので注意してください。

現実的には決断の時期は意外に早い

「住宅ローンの残債務を一括返済」こんなことが出来る方はそうそういるものではありません。

流れを見てきてお解りの通り督促状止まりで手を打たないと、後は一括返済の請求にかわります。

先ほども書きましたが、「期限の利益喪失予告通知書」が届くとほぼ毎月の分割払いには応じない可能性が高くなります。

現実的にはこの時点で競売を覚悟する時です。滞納してから4ヶ月～6ヶ月という時点で

競売になる覚悟が必要になります。

言い方を変えれば滞納4ヶ月～6ヶ月の時に、競売を選択するのか任意売却を選択するのかを決めるタイミングではあります。

この滞納4ヶ月～6ヶ月の時に任意売却を選択する最大のメリットは競売にされずに任意売却1本ででの販売活動が認められやすいことです。

任意売却での最大のメリットは、、、

１．競売と違い近所に知られない

２．競売の費用をはらわなくていい（60万～100万前後）

３．競売より高く売却できる

４．時間的にも短くすむ　　　等々。

意外かもしれませんが、１の近所に知られないで済む　というメリットは非常に大きく

競売になると、訪問者やご近所の目に耐えきれず、早々に自宅を退去してしまう方は多いです。（精神的ダメージが大きい）

気持ちは解りますが、任意売却中、競売中はローンの返済は全くありません。家賃がないのです。

ここで少しでもお金を貯める時期ではありますが、早々に退去してしまうと家賃が発生してしまうので、それが残念ながらできません。

これは非常に大事なことです。競売であっても早々に退去などする必要は全くありません。このタイミングでお金を少しでも残してください。

わずか4ヶ月から6ヶ月の滞納で「家を失う」ということを受け入れるのは非常に難しいことだと思います。しかし、現実は現実であり金融機関の対応は非常に事務的なものです。

この滞納4ヶ月から6ヶ月以内という時期は非常に大事な時期になりますので、この時期を逃すこと無くまた、背を向けること無く、よく考え、専門家に相談してください。