老後破産・高齢者が家を売却する時の注意点

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団塊世代

1947年生まれ（昭和22年）～1949年（昭和24年）の間に生まれた世代。
続にいう団塊世代。

その数1044万人（昭和25年含）
現在毎年100万人前後の出生数（2016年は100万人を下回る）から比較しても
いかに子供が多かったか、、。

よくテレビで見かける芸能人にビートたけしやテリー伊藤がまさにこの世代。

恵まれた世代ともいわれ、日本の高度成長期、バブル時代を経験、年功序列制度、終身雇用も約束され、ほぼ右肩上がりの給料体系。持ち家率は驚異の86.2％。

ほぼ鉄板と言われきたこの世代、または団塊世代に近い世代に近年「異変」が起きています。簡単に言えば「生活が苦しい」「思っていた老後と違う」「住宅ローンが苦しい」等

団塊世代までもが苦しい理由

①そもそも時代がよく消費には積極的

②バブル崩壊により所得や退職金の減少（退職金で住宅ローンの完済予定に狂い等）

③右肩上がりの時代だったため時代に見合うライフプランを送ってきた（住宅購入・車

　教育費用等）

④長寿化による親の介護、自身の病気

⑤子供が就職氷河期に直面し自立できず同居している。また子供の人数も多く、教育系
　出費が大きく思うようには預貯金できなかった。現在、親と同居している団塊ジュニ
　ア３００万人。

⑥熟年離婚の増加（この15年で2倍）により、年金を半分ずつ元妻と分け合うため予定
　して収入の半分での独居生活

老後破産

団塊世代に限らず、「老後破産」という言葉は最近耳にする言葉ではあります。

「独居老人」が増え、本来「子供達」と住居を同じにしていれば、負担の少ない生活費用等が高齢化に伴い「長い年月」に渡り、年金や預貯金にダメージを与えています。

生活費用に限らず、自身の病気、夫婦間での介護、親の介護等でお金が必要な場合があるわけですが、そんな中「あと2年、3年で住宅ローンが完済できるの、残り２～３年の住宅ローンの返済ができない」

こういった高齢者の方が増えています。長い年月「住宅ローン」を支払ってきて

僅か残り２～３年の返済ができずに「マイホーム」を手放すのは無念ですし

今後、収入が増える見込みが無い中、今後の生活に大きな不安を抱くことは

当然と言えば当然のことですが

この無念さや大きな不安を「悪用」する不動産業者がいます。

東京近隣県在住Aさんご夫婦

平成30年11月末、68歳のご夫婦から一本の電話がありました。（子供無）

内容）

・現在住宅ローン返済中ではあるが、もう払えない。あと3年弱で完済、残債約500万円　　　

　残り3年なのでどうにかしたいが売却も検討中。

・主人の会社が50代後半に倒産して再就職はしたが「給料は大きくダウン」してしまっ　

　た。奥さんもパートに出て頑張ってきましたが、もう預貯金もつき、ご主人も現在体

　調不良でアルバイトに行けない。

・３週間前に「不動産会社」に売却依頼をしてきたが、査定額に疑問がある。

売却依頼した不動産会社の対応

Aさんのご自宅は、最寄駅より徒歩5分。立地条件は良い方です。

こういった条件の中、この不動産会社の出した査定額は「700万円」

私たちが出した査定額は1500万円。

この査定額の差はなにか？

高齢者をはめる不動産会社

この不動産会社はこのご夫婦に「リースバック」を知っていますか？

と話を持ちかけたそうです。

リースバックとは簡単言えば「不動産会社や投資家に自宅を買ってもらい、家賃を払うという形でマイホームに住み続ける方法です」

問題の家賃設定ですが、リースバックの場合「近隣の家賃相場」という形ではなく

不動産会社や投資家が買取りした金額に対して年何％の利回りが欲しいか？

によって決まることが多い。

例えば1千万で購入して、年利10％の利回りを投資家が欲しい場合

単純に年間100万円の家賃になります。月に約83,000円.

これが家賃です。

つまり、私たちの査定額1500万円で、投資家や不動産会社が購入して

上記利回りを希望した場合、年間家賃が150万円になってしまいます。

月に125,000円。

125000円も払うなら「家を売却して、賃貸」する意味は全くなくなります。

ではこの不動産屋はこういった説明をしたのか？説明していれば全く問題はありません。

「安く売れば家賃は安くすみますが、相場で売れば家賃設定が高くなりますが

　どちらを選択しますか？」

こういった説明をもっと丁寧に実際は行うわけですが、、、、

残念ながらこの不動産屋はリースバックであろうが、普通の売却であろうが

「売却額は700万円」と説明したそうです。

高齢者の方が家を売却する時の注意点

一言でいえば「甘くみてる」これにつきます。家を失う「恐怖」を利用していることは

間違いありません。

Aさんの場合、まだ高齢者という年齢ではありませんが、一般的には「インターネット」を利用して調査するような世代でもありません。

また本人も体調が悪く、「考えるに疲れた」とおっしゃっていましたが、高齢者の方が

大きな買物をする時は「若い世代」の協力は不可欠です。

実際、目の前で「あなたの家の値段は700万円です」と自信満面に言われると

「そんなものなのかな？」と思ってしまう方もいるかもしれません。

家売却時最低限確認する２つのこと

1　　値段の根拠となる説明は必ず聞くこと

「あなたの自宅近隣」で過去に不動産売買を行った取引事例というものを「不動産会社」すぐ取り寄せることができます。その資料には「売出価格」と「成約価格」両方が

出ています。過去３年分くらいの「自宅近隣」の取引事例は見せてもらうと良い。

２　「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」

上記契約を不動産会社と結んだ場合、「指定流通機構」に登録をしたことを

証する書面を貰うこと（登録せずに物件が一般公開されてないことが多々あり。

一般公開されていないと分母が少ないので高値はつきずらく、時間がかかります）

「指定流通機構に登録した書面を下さい」こう言えばすぐ解ります。

「売れない」＝「不動産屋が悪い」わけではない

「自宅が売れない」＝不動産屋が悪いわけではありません。

しかし、「全く経過報告をしない」「売れない理由を説明しない」

こういった場合は「問い合わせ」をすべきです。

またなるべく「若い世代」が一緒に説明を聞くことは非常に大事です。

説明をする不動産会社も「トラブル防止」のために若い世代が一緒に

説明を聞いてくれた方が助かります。

独居老人等を狙い「悪質な不動産業者」はいます。

高齢な両親を地方首都圏等に持ち、別々に暮らしている関東在住の方などは

たまに「変わったことない？」と電話の1本でも入れてみてください

先日、不動産ではありませんが「私の友人の父親」が熊本に一人で住んでいて

知らぬ間に「ぼけ」が進んでいて、同じ商品を300個も購入していたそうです。

ｐｓ：Aさんは「リースバック」はやめて、一般売却することになりました。

　　　先ほど話した悪徳不動産業者は案の定「指定流通機構」への登録はなく

　　　その旨を私が話し「専任媒介契約」を解除させました。

　　　現在、親戚等に事情を話して「売却せず残す方法を模索中」です。

　　　競売まではまだ時間があるので、

　　　良い解決ができればいいのですが