住宅ローン・リースバックを辞めたい
リースバック
住宅ローンの返済に困り、「今後も住宅ローンの返済は厳しい」「すでに住宅ローンの滞納が始まっている」「住宅ローンを滞納した結果、競売の申し立てをされた」
こういった方の中に「住宅ローンの返済はできないが、どうしても持ち家、マイホームを手放したくない」という方もいらしゃると思います。誰でもマイホームを手放すことには抵抗がありますが、特に「その気持ちが強い」「マイホームから離れられない理由がある」等々。
離れたくない理由
１．家で介護している親がいて、親を動かしたくないし、心配かけたくない
２．店舗付き住宅で家で商売をしており、場所を変えると客がいなくなるかもしれない
３．子供の学校を変えたくない
４．その土地に長く住んでいて、他に行くことを考えずらい
等々、、、
そのまま住み続ける３つの方法
１．残債務を一括返済
２．リースバック
３．親子間・親族間売買
リースバックという選択肢
リースバックとは、不動産会社や投資家がその不動産（マイホーム）を買取り（勿論所有権は移転します）、買取った買主よりその住宅を借りてそのままそこに「賃借人として住む」という形になります。
賃借人になるので家賃を買主に払います。（固定資産税等、税金の支払い一切ありません、更新料も通常はありません）
また、話合いにより何年間以内にお金が用意できるようなら、買戻せる契約も可能です。買戻特約といいます。年数を決めない場合、自動的に5年間になります。
リースバックの家賃の決め方
リースバックの家賃の決め方、一般的な家賃の決め方ですが、注意しなければいけないのが 近隣の家賃相場で決めるわけではありません。
例えば、マイホームを2,000万円で投資家が購入したとします。この投資家が利回りを何パーセント欲しいのか？によって家賃が変わります。
投資家が年利10％の利回りが欲しいと言った場合
2000万×10％＝２００万円
この200万円が年間払う家賃です。
200万÷12ヶ月＝約１６６,６６６円
これが月々の家賃です。
投資家が5％でOKと言えば、月々約84,000円になります。,
投資家が何％ならあなたのマイホームを買取るか？
売却価格がいくらなのか？これにより家賃は変動します。
近隣の賃貸情報、戸建て､マンション・アパート等の家賃と比べて検討する必要があります。
金融機関の債務が少なくても難しい判断を迫られる
例えば、金融機関の債務、住宅ローンの残債務が1000万円だとします。1000万円投資家や不動産会社が金融機関に支払いをすれば、リースバックは可能です。
しかし、この不動産の価値がもし1500万円あったとします。普通に売れば1500万円で売れるわけです。
だったら投資家や不動産屋に1500万円で買って貰いリースバックしてもらえば？
と思うかもしれませんが、購入金額が上がると家賃も連動して上がってしまいます
購入金額の何％が家賃の決め方ですので、、、、
まとめ
関西では比較的利用者が多いというより、不動産会社が「オススメ」する会社が多いようです。理由は単純に「不動産屋や投資家が儲かるから」
ボランティアや人助けでやっている訳ではありません。
リースバックを検討するに値するパターンは3パターンだけです
１：残債務、金融機関への借金が少ない方
２：自宅で商売をやっていて、客や設備を動かすことが難しい方
３：自宅を借りて住んでも、他に賃貸住宅を借りても家賃が変わらない
これ以外の方は「家賃相場」をよく調べて深く検討しないと必ず後悔します。
リースバックのバック。
リースバックを検討される方はこの「バック」、いつか買戻せることに気を取られがちですが、「実際にバック」できる人は限りなく少なく、家の老朽化も確実に進みます。
リースバックをやめたい
「他社でリースバックをススメられ、5年前にリースバックを行いましたが、子供の成長と共に家賃がきつくなってしまったので、もう終わりにしたいのですがやめれますか？」
という質問を受けましたが「勿論解約はできます」。
聞けば近隣相場より月に４～5万円くらい高い家賃らしいですが、年間６０万円近く高い家賃を5年間も払い続けたことになります。300万円損失。
都営住宅や県営住宅などに入居していれば、この金額以上の貯金をできたかもしれません。新たに中古住宅を購入する頭金に充分なったはずです。
不動産会社にとっては「空室率もなく」「退去した場合は売却できる」というメリットの多いリースバックではありますが、一般の方は「極めて冷静かつ慎重」に検討した方がよろしいかと思います。
特に「高齢」のかたは「世間体」や「引越しの労力」などを考えて「比較的安易に考える傾向」があります。今後収入が増えることが望めませんし、年金も大きく目減りするかもしれません。よくお考えください。
ｐｓ：不動産の場所が一等地の場合は少ない利回りでリースバックに応じる投資家もい
るでしょうが、一般的には8パーセント以上の年利は望みます。
個人的な意見ですが、残債務1千万くらいならリースバックを検討されても
良いと思います。但し、このくらいの債務だと「売却すれば、いくらかは手許に
お金が残る」可能性も充分あるので、両天秤で考える必要は必ずあります。
