マンション・修繕積立金
大規模修繕
毎月、将来的に必ず行うはずの大規模修繕に備え、修繕積立金をほぼ100％の人が納めていると思います。
管理組合や区分所有者の意見・考えのちがい、コンクリート強度の状態、給水関係の状態・エレベータの状態等により
マンションごとに規模修繕を行う時期は違うとは思いますが、
大体15年前後に１回は行われる大規模修繕。
一般的に専有面積1㎡あたり、
最低200円の修繕積立金が大規模修繕には必要とされています。
現在、日本全国総人口の約13％、約1600万人が暮らす日本のマンション事情。
東京都の人口（約1380万人）を大きく上回る人が暮らすのが
日本のマンションの実情です。
（老朽化したら本当に怖さを感じる数字です。公共事業のように国が費用を負担するわけではないので、、、汗）
タワーマンション修繕費用
タワーマンションと言えば、利便性の高い場所に位地し、その眺望や
ゴージャスな共有部分の充実（フィットネスクラブ、大浴場、）
などが代名詞ですが、
同時にデメリットとまではいきませんが
・エレベターベターの待ち時間が長いことや
・洗濯物を干すことができない（落下すると危ない）、
・居住者が極端に少ないマンション（投資目的）がある
・急成長しすぎて人口に対してインフラが間に合わない
・街が変わりすぎて地元住民との折合いに問題
等の側面も持ち合せます。
タワーマンションの大規模修繕は、
当然低層階のマンションに比べ費用は割高になります。
60階建の外壁マンション修繕にまさか「足場」を組むわけにはいかず、
作業はゴンドラ。
どうしても天候の影響を受けやすく、
足場のようなフットワークもないため、
修繕期間が長くなり、コスト割高へ。
「今日は風が強いので作業は中止になりました。日当は0円です」
というわけにはいかないので
まだまだ、タワーマンションは築年数が新しいものが多いので、
初めての大規模修繕を迎えていないタワーマンションも多いとは思いますが、
一度大規模修繕を行ったタワーマンションは修繕積立金の見直しを迫られ
ことが多いと聞きます。
2015年から2017年にかけて埼玉県にある某高層マンション（55階建て）
の外壁大修繕では12億円の費用がかかったそうですが
問題は外壁修繕だけではなく、
今後給水関係やエレベター等の修繕・交換にはもっと費用がかかることです。
タワーマンションの場合、投資目的の人も相当数いるので、
「売り時」ということを常に考えている人も多数いるとは思いますが、
マンション修繕積立金があまりにも値上がりが激しい場合、
その価値に傷がつく可能性がありますので
大規模修繕前に売却するか？否か？は１つの指標になります。
空きやマンション
空きやマンションの特徴は東京を中心とした都市部がメインになることです。
「空きや」というと「戸建て」というイメージかもしれませんが、
戸建て空きやは地方都市から。
築年数の古いマンションは当然、高齢者が居住している可能性が高いです。
築40年以上のマンションの場合、居住用住居人75％。
うち4人に1人は75歳以上。
（居住用75％とは、すでに空きや又は相続人が賃貸）
こういった40年超のマンションが今後減ることはなく、
増えるばかりなのですが
（2022年築40年以上は約128万戸）、
高齢者や空きやが多いマンションになっていくと、
管理組合・管理組合員での決議の難しさ・集会の難しさや、
による賃貸需要減等により、廃墟マンション化していく懸念があります。
簡単にいえば、「管理組合・組合員活気が全くない」
「管理組合・管理組員まとまりが全くない」
そもそも誰が管理費用・修繕積立金を決めるのか？
マンションが新築であれば、新築工事を施工した会社の子会社が管理費用・
修繕積立金を決めることが多い。
しかし、月々の管理費用・修繕積立金の額を決めるのは管理会社ではなく、
管理組合にあります。
管理会社は管理組合により自由に業務委託することが可能なため、
その管理費用・修繕積立金の額が適正か？どうか？
これには管理組合によって大きく異なる側面が非常に怖い。
しっかりとした計算式に沿って、
決定していると思われている占有者も多いとは思いますが、
決してそんなことはありません。
（でたらめという訳ではなく、あくまでも管理組合に決定権あり）
修繕積立金は下がらない？
新築戸建て住宅、新築マンション、大規模修繕、マンション建替え、
どれにせよとにかく、
「現場職人不足」「職人高齢化」は深刻・顕著。
2017年度、建設躯体工事求人倍率 9.21倍と異常な数値がそれを物語ます。
人手確保にお金がかかり、自ずと賃金が高騰し、建築費用に加算でしまう。
また、仕事の依頼は断り切れないほど来るが、
「後継者不足・人手不足」により廃業してしまう、中小建設会社が多い。
（黒字であっても）
若者の建設業離れも激しいけど、
「息子を跡継ぎにさせたくない」という経営者もいると思う。
「今はいいけど、いつまで続くかわからない？」
という不安は常に時代に翻弄されてきた
「建築会社経営者」独特のものがあると思います。
とにかく、人手不足・物価高騰・消費税増税を鑑みても、
修繕にかかる費用が
下がることは当分考えにくいです。
地価下落は充分に考えられますが、、、。
まとめ
東京都心部のマンションは資産価値としては充分なものがあり
「オリンピック後」も値下がりの心配は少ないという専門家が多いです。
問題は、住宅ローンが終了しても
「一生払い続ける管理費用・修繕積立金」
をどう考えるか？
見通し・計画は立てやすいですが、、、
マンションはよく言われることですが
「マンションを買うなら管理を買え」
と言われるくらい、管理状態は大事です。
現実的には「マンション建替え」は机上の空論にしかすぎませんので
（費用面・5分４の壁）
修繕積立金は資産を守るためには必要不可欠な出費・投資です。
マンション立地・規模にもよりますが永遠に住むのか？否か？
を考えるタイミングとして「大規模修繕前」に売却を考えることは
大事なことになるかもしれません。
（修繕積立金が高額な場合、売却額・物件反響に影響が及ぶ可能性があります。
増額が決定してからでは、購入者希望者に告知義務が生じますので、
集会等で議題に上がった時からが、考え時です）
都内一等地のマンション所有者であれば、
売却額で新築戸建てを購入できるはずです。
「下れば」の話ですが、、
「人はなかなか下ることが出来ませんが、、」（笑）
ｐｓ：
最近、不動産全般にて様々な大手会社の
不祥事ニュｰスを見る機会が増えましたが
マンション管理という側面では、
やはり大手は非常に優秀だと思います。
しかし、新築マンション建築時・検査において「大手建築会社」と
「建物をチェックする役人」がいるわけですが、
残念ながら「肝心のチェックする側」に専門家がいません。
（これは現実的には非常に驚くべき現実ですが）
実務経験が著しく乏しいので、
建物の信頼度は売主・建築施工会社のモラルに頼る意外にはない。
モラルが外れた一部がニュースにでます。
（チェックが厳しければ偽装問題は一切報道には出ないので）
外壁等コンクリートとの強度は、
水との比率・温度・骨材量・空気量により大きく変化しますが、
実際には建築時大雨だろうがミキサー車が回っていればコンクリートは入れます。
捨てる費用が無駄ですから。
計上数値的には同じでも天候左右という運否天賦は大きくあります。
（ここで改ざん問題が生じる）
また近年、土地取得代金に費用がかかりすぎて、
建築期間の延長は建築費用の割増しに繋がるためスピードは大事です。
急ぎすぎてトラブルにならない？手抜き工事で訴える？
見える場所に手抜きが出ればよいのですが、、、
なかなか見える所には出ない。
トラブルとか手抜き工事は立証してから初めてトラブル・手抜きと言われます。
立証するにはエリート建築専門家、建築に詳しい弁護士を雇わないといけません。
大手についている弁護士を考えれば、引受ける弁護士を探すのも至難
のことであり、個人レベルでは費用がもたない？（集団訴訟以外なし）
最高裁までいく可能性もあるので、、、
相手も見越しているので「姉歯事件以降」も一向に反省はなく、
今後も続くでしょう。（ばれない、立証できない前提）
目で見て明らかに「おかしい・傾いている？」とかなら
よいですが、、、
レオパレスなどは何でわかったのか？
内部告発ですかね？（あまりニュースを見てないので知りません）
よく思います。
東日本震災・阪神震災・各地豪雨災害・海外での自然災害、
活躍し、頼られ、役に立つのは現場の人間だけですが
意外と報われない、、、
建築現場も非常によく似て全く同じです。
真夏暑かろうが、真冬寒かろうが、
日当が安かろうが、少々日当が良かろうが、、、
現場の人は一生懸命やっているのでしょうが、、
