任意売却・担保解除料・抵当権消滅許可制度
利害関係者
任意売却を行う際の大原則として、金融機関が売買代金を受領した時点で
抵当権の解除を行います。よほどのことがない限りの大原則です。
債務者が先に抵当権の解除・抹消を要求しても、金融機関は
「同時履行の抗弁権」により拒むことになります。
逆に、金融機関が「売買代金だけ先に入れてもらい、抵当権の抹消
は後日」と言われたら、債務者は「同時履行の抗弁権」により
拒むことができます（金融機関はまず言いませんが、、）
ギブアンドテイクではありませんが、全て同時に行うことで
不公平をなくしています。
＊買受人が地方公共団体等の場合、大原則が変わる場合あり。
この売買代金、債権者が1人・第一抵当権者だけならば、さほど問題
は生じませんが、第２番手、第3番手、第4番手というように「劣後債権者」
がいる場合、劣後債権者が納得できる配当を行えない可能性が高まります。
しかし、任意売却を行うには「劣後債権者」の同意は不可欠なものになります。
同意が無い場合、「任意売却」が不成功になる確率が上がります。
競売
この劣後債権者、「こんな配当では納得できない」と任意売却に
同意しなかった場合、どうなるのか？
その後、「競売」へと移行します。
競売になった場合、第一順位、優先債権者がどのくらい強いのか？
という疑問を持つ方もいるとは思いますが、
第1順位債権者は貸したお金のほぼ全てを回収します。
例えば、2000万円の住宅ローンの債権が第１順位債権者にある場合、
売却価格が2000万でも、1500万でも全て回収します。
唯一、劣後債権者が配当を回収できるとしたら
競売での売買価格・落札価格が2000万円を超えた場合に限ります。
競売の場合、価格により劣後債権者は回収0円が充分考えられます。
担保解除料
上記のように、競売では回収0円の可能性が充分に考えられますが
任意売却では劣後債権者への配慮として、通常「担保解除料」
というものが存在しています。一般的には「印鑑代」「はんこ代」
簡単に言えば、「0円というのも気の毒だから、任意売却に同意して
もらう気持ちへのお礼として、いくらか売買代金の中より配当しますの
ので、気持ちよく同意の印鑑を押してください」という感じです。
第一順位者から順々に譲歩・配慮をします。
この配慮の金額に「規定」はありません。（住宅支援機構は目線あり）
こういった配慮により、「競売なら0円の可能性が高いから、少しでも
回収するために、任意売却に同意しよう」という劣後債権者が圧倒的
に多くなります。
住宅金融支援機構の目線
第二抵当権者 30万円又は残元金の10％（いずれかの低い方の選択）
第三抵当権者 20万円又は残元金の10％（同上）
第四抵当権者 10万円又は残元金の低い方
担保権消滅許可制度
後順位債権者でも「印鑑代」が出て、少しでも回収が見込める
担保解除料ですが、世の中には「お金じゃないんだよ」
とか、「あいつ、あの会社だけは絶対に許せない」等の
感情論になってしまい、任意売却への理解・同意が
得られない場合もあります。要は抵当権抹消を拒むわけです。
こういった場合にどうするのか？
こういう場合、「担保権消滅許可制度」というものがあります。
まず、その不動産の購入者を探して、抵当権がついたまま
購入希望者にその不動産を購入してもらいます。
次に、急に登場した第三者（購入者）が全ての
抵当権者に対して抵当権を抹消してもらう請求
をすることになります。（債務者・連帯保証人・相続人が買主の場合
この制度は使えない）
１：まずは以下の内容を明示し、内容証明を債権者に行い、別に
不動産登記簿謄本（第三者に所有権が移転したことを証明）
と査定書を送付
＊明示事項
・不動産の表示（所在・地番）
・不動産取得原因（売買・贈与・交換等）
・不動産取得年月日
・譲渡人、讓受人の氏名・住所
・不動産の性質（土地種別・建物種別・地目等）
・取引価格（取得価格）
＊抵当権者の対抗手段
この消滅請求を受けた抵当権者は消滅請求を受けた2ヶ月以内に
競売を申立てるか、競売を申立てない場合、消滅請求に明示されて
いる価格を、債権の優先順位に従い債務者が債権者に弁済または
供託することで、抵当権の抹消に応じなければなりません。
＊債権者が競売を選らんだ場合
競売には「無剰余執行禁止の原則」があります。
簡単にいえば「劣後債権者」が自分より優先順位の高い
債権者により競売での配当が行われた後、回収の
見込みが無い場合には、無意味なので競売の
申立ては却下しますよ」と裁判所により却下されてしまいます。
回収の見込みがないのに、競売やっても無駄です。こんな感じです。
結局、競売では後順位抵当権者の回収は難しいので、
抵当権消滅請求（消滅請求を第三者より受け競売の申立てが出来なければ抹消に応じる以外ないので）
による第三者取得が認められることと
同じ成果、効果が生じやすくなります。
勿論、第三者が購入した売買代金は第一抵当権者へと
弁済されます。
まとめ
抵当権消滅許可請求の場合、「ここまでやって不動産を購入する購入希望者」
が現実にいるか？といった問題が大きいと思います。
この制度を利用しようと考えている方、一般的には
馴染みはありません。
よくよく弁護士と相談することをススメます。
