住宅ローン・収益物件・横浜

近年、サラリーマンの方が、夢の不労取得を目指し、または夢の不動産オーナーを目指し収益物件を購入、しかし、そのローン返済に悲鳴を上げてる方は実に多いはずです。急激に増えた感じがします。

そもそも利益の上がる収益物件が現在、東京・神奈川・埼玉・千葉にどのくらいあるのか？そもそも非常に疑問です。

 収益物件というものは、「よし私も買おう」と思い立ち、不動産会社に飛び込んで、「あった、やったーこれで夢のオーナーだ」という代物ではありません。こうゆう買物はまずババを引かされます。良い物件は無いと思って不動産会社を訪れた方が良い。

（条件の良い物はすぐ売れます。物件情報を公開して最短８分で買付けが入ったこともあります。余談ですが、買付け証明書にペナルティーがありません。とりあえず抑えるという意味では有効な手段です）

不動産投資で食べている方は、毎日、毎日チェック（収益物件情報）を繰り返しています。それでも、購入できない、見送るといったように、圧倒的に買えない日々が多い。待つことの方が圧倒的に多い。

 また、優良顧客には条件の良い情報が市場に出る前に伝わります。優良顧客は自分で探さなくても、不動産関係者、金融機関等より情報が入ります。また、こういった方は判断力にも長けています。判断は早いし金融機関の審査の回答も早い。

初めて収益物件を買う方が儲かる物件を手に入れるのはなかなか難しい時代です。

1＊　そもそも儲かる物件が非常に少ない

２＊　ライバルは強敵ぞろい

それでもオーナーになりたい方へ、私が買うなら、、、

（あくまでも、個人的意見です）

１＊駅より徒歩5分以内かつ平坦。周辺の利便性が重要なため周辺を歩く

２＊ワンルームの15㎡前後の物件は駅近でも避ける（徒歩７分ならNG）

　　ワンルームなら30㎡前後、ロフト付、2人入居可能にし、近隣相場よりも高い家賃

　　設定。近年、風呂とトイレ別は常識。

３＊初めて買う場合、神奈川県は避ける。（東京23区がベター）

４＊自己資金最低2割(頭金は非常に大切。最低2割できるまでは購入は見送る）

５＊不動産業者が提示する年間のランニングコストより5％くらいは多く経費を計上し

　　て収支計算を考える。

６＊インカムゲイン（家賃収入）ばかりにとらわれない。キャピタルゲイン（

　　売却益）出口をしっかり見据えた収支計画（何年間保有していくらで売れるの

　　か？）初めての場合、5年超の保有期間が目安。

７＊今後、地震保険は必須加入だと思います。

８＊火災保険は勿論必須加入だが、できれば自殺、他殺等の備えのある火災保険

９＊一棟物は空室率3割で収支計算、返済計画を考える。

10＊空室に綺麗な照明、家具､カーテン等を置くことはとても良い。しかし、プレゼン

　　トまでは必要なし（照明プレゼントはセンスが良ければ入居者は喜ぶ）

11＊空室が続いた時、安易に家賃を落とさない。（家賃を安易に落とすと物件自体の

　　価値を落とす。つまりキャピタルゲインに影響する。）

まずは、管理不動産会社への訪問営業をし、自分の不動産をアピール（営業社員へ成功報酬、または菓子折持参等を頻繁に行いアピール。

ニトリやイケヤなどで調達して、自分の住んでみたいと思う部屋を作ってみる。

まとめ

上記の条件を全てクリアーしたらイールドギャップ（表面利回りと借入金利との差）は非常に小さな数値になるでしょう。（儲からない）

また出口、5年後の売却価格を想定することは、過去想定できた時代と比べて非常に今後5年先は難しい時代になると思います。

収益物件は最初に買う物件が非常に大事です。つまずくと大きくダメージを残します。

物件選びは勿論非常に大事ですが、先が見えにくい、予想が難しいので、一番大切なのは自己資本だと思います。（そもそも余裕のある方が購入するものです）

最初の収益物件購入時、理想は頭金30％。最初はレバレッジをあまり考えないことが肝要。

（近年、全国で起きている天災も今後は不安材料の一つです。これに対する備えも保険と自己資本です）

一棟が良いか？ワンルームが良いか？という論議があります。どちらでも結果を

出している投資家は数多くいます。また双方の持論もしっかりした持論がありま

す。ただ最初はワンルームの方がやはり入りやすいとは思います。

但し、格安の戸建て、一棟物件を購入し、その後リノベーションを加え見事に高利益を出している投資家は知っていますが、格安のワンルームを購入して成功した投資家を私は知りません。

参考

平成29年度神奈川県の空室率50パーセント以上は意外にも横浜市（5区）と川崎市（約2区）に集中しています。

何区かは避けますが、一番高い区ですと10室あれば、空室は6～7部屋と高い数値になっています。

 現在すでにオーナーな方

現在、収益物件を購入して毎月赤字が出る方は多数いると思います。

赤字の額にも勿論よりますし、いづれ自分で住むという方もいると思います。

赤字が極めて少ない、またはいつか自分が住む（親族が住む）という方以外は

今後賃料が上昇することは極めて考えにくく、入居者問題に悩まされ続けることになります。（空室だけでは無く修繕問題、近隣トラブル等々）

損切る勇気、決断も寛容です。今以上損をしないためにも。今後の動向は解りませんが、傷が浅ければ今後またチャンスは広がるように思います（2022年前後）

また、そもそも収益物件は中リスク、中リターンの投資です。負けることも当然あるはずです。必ず勝つなら全員が購入して、逆に誰が借りるのか？わからなくなります。

ユニクロの柳井社長が「一勝九敗」という本を書いていますが、

今回の収益物件で終わりにしてしまうのか？今後につなげることができるのか？

これは、損切り次第だと思います。

次回、勝つための損切りです

株でも為替でも同じだと思いますが、、、

PS

 昨日の夕方、近所の大型スーパーに2リットルの水を箱で何箱か購入しようと思い出向きましたが、水は1本もありませんでした。

普段、余り余るほどある商品が全く無い。商品棚がガラーンとしている。

なんか不気味な感じがしました。